세입자 울리는 깡통주택 그림자가 다시 드리워지고 있습니다. 상황이 이렇다 보니 최근 전세 주택을 구하는 사람들은 집주인의 경제적 사정을 먼저 문의하는 경우도 많다고 합니다. 그럼 깡통주택이 무엇인지 세입자들이 보호받을 조치는 없을지 확인할 시간을 가져보도록 하겠습니다.
깡통주택
무리하게 고액 대출을 받아 전세를 끼고 주택을 구입했으나 향후 대출금과 전세가를 합한 금액 이하로 가격이 추락한 주택을 일컫는 말입니다. 집을 팔아도 대출금을 갚을 수 없게 돼 투자자와 세입자가 모두 피해를 보고 금융권 부실로도 연결되기 때문에 문제가 됩니다.
주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택 현재 매매가격의 80%가 넘는 주택으로 집주인이 집을 매매해도 대출금이나 세입자 전세금을 다 갚지 못하는 주택을 말하며 투자자가 자기 돈과 증권회사에서 빌린 자금을 합쳐 사들인 주식의 가격이 융자금 이하로 떨어져 담보유지비율이 100% 미만인 계좌를 '깡통 계좌'로 부르는 데서 유래했습니다.
예를 들어, 자기 돈 1억 원과 은행 대출 4억 원, 총 5억 원으로 1억 8000만 원의 전세를 끼고 6억 8000만 원에 주택을 샀습니다. 그런데 아파트 가격이 하락해 현 시세가 5억 8000만 원 선이 됐다면, 이 투자자는 1억 원을 날리게 된 것뿐만 아니라 매달 대출 이자를 갚아야 하는 상황이 됩니다.
집주인이 대출금을 갚지 못해 깡통주택을 경매에 넘기게 되면 주택경매 매각가율이 80%대 이하로 떨어지는 게 일반적인 데다, 설사 급매로 주택을 처분하고자 해도 제값을 받기 어려워 결국 집주인과 세입자 모두가 피해를 보게 됩니다. 여기다 주택담보대출에 주력한 금융권 부실로 연결될 수 있어 문제가 됩니다.
깡통 전세
집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금 합계가 집값에 육박해 시장 침체 때 집값이 내려가면서 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 주택을 가리키는 말로, 주택 시장에서 속어처럼 쓰이는 말입니다. 통상적으로 주택 담보 대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70퍼센트를 넘어서면 깡통 전세로 봅니다.
쉽게 말해 깡통전세는 전세 계약 시점의 전세금보다 집값이 낮아져 집주인이 집을 팔아도 전세보증금을 돌려줄 수 없는 상태를 일컫습니다. 만약 집주인이 주택담보 대출받은 상황이라면, 집값이 대출금과 전세금을 합한 금액보다 낮은 수준에 거래될 때 깡통전세가 됩니다.
깡통 전세가 사회에 미치는 가장 큰 영향은 가계 부채의 급증으로 하는 것을 보고 있습니다. 전세금을 마련하기 위한 대출로 인해 세입자 가계가 빚에 짓눌리는 현상이 발생하고 있기 때문입니다.
역전세난
주택 가격이 급락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주는 것이 어려워진 상황을 말합니다. 또한 신규 입주 물량의 증가로 전세 수요자가 줄어들면서 세입자를 구하기 어려운 상황을 가리키는 말로도 사용됩니다. 이는 높은 전세금 때문에 세입자가 전셋집을 구하는 데 어려움을 겪는 전세난의 반대 개념입니다.
예를 들어 임차인 A가 2년 전에 2억 원을 전세금으로 지불했는데, 계약이 만료된 시점에 전세금이 1억 5,000만 원으로 하락해 새로운 임차인 B는 이 가격에 전세 계약을 맺었습니다. 이때 집주인 C는 B에서 받은 전세보증금 1억 5,000만 원에 5,000만 원을 더해 A에서 2억 원을 돌려주어야 합니다. 역전세는 주택 거래가 위축되어 전세금이 떨어질 때 나타날 수 있는 현상입니다.
전세금 반환 보증제도
전세금 반환 보증은 전세를 계약한 임차인이 보증에 가입하면, 전세 임차인이 임대인으로부터 전세금을 돌려받지 못할 경우 보증기관인 주택도시보증공사(HUG)가 집주인을 대신해 전세금을 임차인에게 지급하는 제도입니다. 전세금 보증보험 보증 대상은 아파트, 단독·다가구·연립·다세대주택 및 주거용 오피스텔, 도시형생활주택입니다. 다만 다중주택, 상가건물, 공관, 가정어린이집, 공동생활가정 등은 보증 대상에 포함되지 않습니다. 이 상품은 역전세난이나 깡통전세에 대비하려는 세입자들이 늘면서 가입자 수도 급증하는 추세입니다.
전세금 반환 보증보험의 특징과 가입 방법 등에 대해서는 아래 제 글에서 자세히 다루고 있으니 참고해 주시면 됩니다.
https://smartshasha.tistory.com/12
집주인 동의 없이 가입 가능한 HUG 전세보증금반환 보증보험
전세 보증금 제때 받지 못할까 걱정되시죠? 전세 계약이 끝나고 전세금을 돌려받지 못할 때, 주택도시보증공사에서 전세금을 대신 받을 수 있는 상품이며 집 주인 동의없이 가입이 가능합니다.
smartshasha.com
감사합니다.
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